現金や不動産を何らかの理由で相続することになった場合、その大きさによって相続税が発生します。

現金であれば、その金額に対して相続税が算出されます。

一方で、不動産の場合は現金と扱いが異なるのです。

今回は、不動産投資が相続税対策になる理由について詳しく解説します。

まとまったお金がある状態で相続税対策を検討している際は、ぜひ参考にしてください。

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不動産投資によって相続税を節約できる

不動産投資は、相続税を節約する方法の1つとして効果的な案です。

現金を相続する場合は、その金額に対して相続税を計算しますが、不動産はそのままでは算出できません。

不動産の場合、物件や土地についての評価を参考にします。

基本的に、同じ金額であったとしても、現金よりも不動産のほうが財産としての評価額は少なくなります。

財産として少なく見積もられれば、その分相続税も少なくなるのです。

また、ただ現金を不動産に変えてしまうだけでなく、その物件を賃貸として人に貸し出すことでさらに評価額は変動します。

これらを踏まえ、賃貸として貸し出している不動産は、現金よりも40〜50％少なくなるとされています。

たとえば、1億円を相続したとしましょう。

現金であれば、そのまま1億円に対し、相続税が発生します。

一方で、1億円で購入していた投資用の不動産賃貸だった場合、評価額は40〜50％近い額になりますので、およそ5,000〜6,000万円です。

すると、この5,000〜6,000万円に対して相続税が発生することになります。

相続税は、相続することになった財産から控除額を差し引きし、さらに相続税率を用いて算出されます。

評価額を少なくできる不動産投資は、結果として相続税対策になるのです。

相続する不動産を評価する方法

土地に建物が建っていた場合、評価額はそれぞれに分けて算出されるものです。

土地の評価額は、相続税路線価によって計算します。

これは、国税庁から毎年7月頃に発表されるもので、相続税を算出するために1月1日の時点における土地の評価額を指しています。

細かな数値は異なりますが、相続税路線価と実際に行われた取引の価格である実勢価格と比べると、前者のほうが20％ほど少なくなるのです。

加えて、人に賃貸として貸し出すための土地である場合、貸家建付地として扱われるため、さらに評価額は20％ほど少なくなります。

もし、1億円で購入していた土地なのであれば、評価額はおよそ6,400万円であることがわかります。

建物の評価額は、固定資産税評価額によって算出され、これは実勢価格に対して40％ほど少ないです。

さらに、賃貸用の物件なのであれば、評価額はさらに30％少なくなります。

1億円で建築したマンションなのであれば、評価額はおよそ4,200万円で、合計すると、およそ1億600万円です。

2億円で手に入れた不動産であるものの、相続する際はおよそ1億円と見て相続税が算出されます。

2億円以下の相続であれば、相続税率は40％で控除額は1,700万円です。

2億円をそのまま相続すれば7,320万円かかりますが、上記の例であれば相続税は3,560万円まで少なくすることができます。

小規模宅地等の特例でさらに相続税を少なくできる

不動産を相続する際にもう1つ覚えておきたいのが、小規模宅地等の特例についてです。

これは、亡くなった被相続人がかつて持っていた土地に対して、条件を満たしている場合に限り、最大で相続税が80％まで少なくなる制度です。

小規模宅地等の特例は、その土地を個人で居住や事業のために使用していたり、賃貸や駐車場のために貸し出していたりする場合に適用されます。

賃貸として貸し出していたのであれば、以下の条件を満たしている必要があります。

● 相続税の申告期限までに親族が事業を引き継いでいること
● 相続税の申告期限まで対象の土地を手放さずに所有していること

この2つを満たしてさえいれば、賃貸用の土地であれば200平方メートルまでに鍵って50％相続税が減額されます。

不動産投資による相続税対策が必要な理由

相続税を算出するためには、財産の総額に足してまずは基礎控除額を引き、続いて相続税率を使用します。

相続税に限らず、国民が支払うべき納税額は常に見直されているので、変動する可能性があるのです。

たとえば、2015年に相続税の基礎控除額がこれまでよりも少なくなりました。

これにより、今までなら相続税を支払う必要がなかったケースでも、今後は納めるべき税金が発生します。

加えて、税率の構造も更新されており、これまでの最高税率から5％引き上げられて、55％となりました。

まとめると、相続税を支払わなければならない人が増えた点に加えて、多くの財産を相続したければ、それだけ納税額が増えたことになります。

2015年の改正によって変わった基礎控除額

2015年に基礎控除額が改正されました。［注1］
これまでの基礎控除額は、5,000万円に法定相続人の人数×1,000万円を加えた金額でした。

改正後は、3,000万円に法定相続人の人数×600万円を加えた金額となっています。

出典：相続税のしくみ｜国税庁

同じ条件であれば、基礎控除額は以下のとおりとなります。

● 5,000万円＋2（法定相続人が2人の場合）×1,000万円＝7,000万円
● 3,000万円＋2（法定相続人が2人の場合）×600万円＝4,200万円

こちらの例で考えれば、これまでであれば相続する財産の7,000万円までであれば控除されたものの、その額が4,200万円まで少なくなってしまいました。

より大きな金額を相続するのであれば、尚更不動産投資による相続税対策が効果的です。

相続ではなく生前に贈与する場合の税金について

相続すると相続税がかかるのであれば、生前に贈与してしまえばいいと思われるかもしれません。

生前に財産を贈与しようとすると、相続税はかかりませんが「贈与税」が発生します。

贈与税は、相続税と比べると基礎控除額が少ないだけでなく、税率も違います。

贈与税の基礎控除額は110万円で、相続税と比べると僅かです。

贈与税も、2015年に改正されたことで最大の税率が50％から55％になりました。

たとえば、3,000万円の財産を贈与したとしましょう。

基礎控除である110万円を差し引いて、残った2,890万円に税率をかけます。

1,500万〜3,000万円以下の場合、適用される税率は45％で、さらにそこから速算控除額である265万円が引かれます。

（3,000万円-110万円）×45％−265万円＝1,035万5,000円

このように、およそ3分の1にあたる金額を贈与税として納める必要があるのです。

基礎控除額が非常に大きい相続税と比べると、非常に大きな金額になってしまいます。

贈与税を少なくできる相続時精算課税制度

財産を贈与するにあたり、贈与税を少なくできる「相続時精算課税制度」を利用できます。

納める贈与税を少なくする代わりに、相続の際に先に贈与していた財産を再び加えて相続税として計算しなおす制度です。

相続時精算課税制度を利用するのであれば、贈与税がかからない金額を2,500万円まで引き上げられます。

2,500万円を超える場合、20％の税率で贈与税が算出されます。

たとえば2,000万円の賃貸用不動産を贈与した場合、相続時精算課税制度を利用していれば贈与税は発生しません。

元の持ち主が亡くなった際に、改めてこの2,000万円に対して相続税が発生します。

大きな基礎控除があるので、それでも相続税が発生することはないでしょう。

不動産投資で相続税対策をする際の注意点

相続税対策のためといっても、ただ不動産投資をすればいいわけではありません。

より大きなメリットを得るために、以下2つの注意点についてご紹介します。

１. 時価と相続税評価の乖離の大きい物件を選ぶ

上記で解説した通り、相続税を計算する時には、時価ではなく相続税評価によって物件が評価されます。

この時価と相続税評価に乖離があるため、相続税の圧縮ができるというわけです。

つまり、この乖離が大きい物件であればあるほど、相続税圧縮の効果は出やすいということになります。

２. 投資物件として魅力的な物件を選ぶ

取得する不動産が収益を生もうが生むまいが、相続税対策にはなりますが、

その物件を資産として次の世代に受け継ぐことを考えると、

投資物件として魅力的な物件を選ぶに越したことはありません。

持っているだけで安定収入が見込める物件を選ぶには、いくつかのコツがあります。

こちらについては以下の記事でご紹介しています。

サラリーマンがアパート経営で安定収入を得ることは可能？失敗しないコツを解説 ｜ アパート経営・不動産投資の愛和ブログ (aiwachisho.co.jp)

相続税対策を考えるなら不動産投資がおすすめ

相続税は、贈与税と比べると基礎控除が大きいため、相当な金額でなければ発生しません。

しかし、相続する財産が大きいほど、発生する相続税もかなりの金額となるのもまた事実です。

そのため、相続税の発生が見込まれるのであれば、相続税対策は必須です。

賃貸物件を投資先として選ぶ不動産投資は、相続税対策として大きな効果が期待できます。

不動産投資を始めるのであれば、ただ金額だけを見て物件を購入するのではなく、投資先として魅力的な不動産を選びましょう。